RESPONSABILIDAD POR DAÑOS DIMANANTES DE LAS TERRAZAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL

SUBIDA DE LOS COSTES LABORALES
16/12/2011
NOVEDADES FISCALES en el Real Decreto Ley 20/2011, de 30 de diciembre.
04/01/2012

Los daños que se producen debidos a las filtraciones y las humedades -que emanan desde las terrazas o las cubiertas del edificio- suponen numerosos quebraderos de cabeza para los comuneros y los Administradores de Fincas. Igualmente, es un tema que genera grandes desacuerdos en los tribunales.

Cuando se trata la responsabilidad por los daños que dimanan de las terrazas, en los edificios que se encuentran en régimen de propiedad horizontal, lo fundamental es diferenciar bien los distintos conceptos, algo que no siempre se produce, ni siquiera en los tribunales de justicia.
Conceptos de cubierta -tejado o azotea y terraza a nivel- y terraza común: Así, en numerosas ocasiones, se mezclan los términos de cubierta y de terraza. Diferenciaremos  que:  Por cubierta se entiende la zona que cubre por encima a un edificio -o parte de éste- para protegerlo, está destinada a guardar al edificio de las inclemencias del tiempo, se conoce como  tejado si no se puede pisar -y tiene tejas- y como azotea o terraza -de aquí la confusión- si se puede pisar.
Por otro lado, “terrazas a nivel” se denomina a aquellas terrazas al mismo nivel de los departamentos, a las que se accede a través de éstos, siendo continuación de los pisos o locales,  sirviendo para su uso y disfrute.

La principal problemática, cuando aparecen filtraciones o humedades, deriva de las terrazas a nivel ya que, por un lado, son techumbre del edificio y, por otro, son disfrutadas como terrazas por  sus titulares, bien sean privativas, bien comunes de uso privativo.

Responsabilidad según diferentes criterios Si se estudia la diferente jurisprudencia de nuestro país, que trata la responsabilidad por daños dimanantes de las terrazas, se pueden extraer diferentes grupos conforme a varios criterios:

En terrazas comunes de uso exclusivo o privativo:

1. Criterio del uso. La mayoría de la jurisprudencia entiende que el comunero que utiliza de forma exclusiva su terraza, será el obligado de mantener, conservar y reparar aquellas deficiencias consecuencia del uso de la misma; la comunidad únicamente será responsable de realizar y costear las obras de carácter extraordinario.
2. Criterio conforme al objeto de la conservación o reparación. Si lo que hay que
reparar o conservar es la superficie de la terraza, varias sentencias se inclinan por imputar la responsabilidad al propietario; si hay que reparar elementos estructurales, el responsable es la comunidad de propietarios.
3. Criterio de responsabilizar siempre a la comunidad. Numerosas sentencias se inclinan por responsabilizar a la comunidad, salvo que ésta acredite un inadecuado uso o conservación por parte del propietario.

En terrazas a nivel privativas por título constitutivo:
1. Criterio de responsabilizar siempre  a la comunidad. Hay sentencias que declaran
que la responsabilidad será siempre de la comunidad a pesar de que la terraza a nivel sea privativa. 2. Criterio de responsabilizar siempre al propietario. Otras sentencias abogan por que la responsabilidad recaiga en el propietario, como titular de la terraza a nivel. 3. Responsabilidad Solidaria. Varias sentencias defienden la  responsabilidad solidaria, en la que propietario y comunidad están obligados -solidariamente- a reparar y hacer frente a la indemnización por daños y perjuicios sobrevenidos. 4. Responsabilidad compartida. Este grupo de sentencias declara que la responsabilidad debe ser compartida entre el propietario y la comunidad. Exponen que aquellos gastos que tienen como origen la conservación ordinaria de la terraza habrá que dirigirlos
hacia el propietario, sin embargo los que sean  gastos de elementos estructurales y fundamentales serán responsabilidad de la comunidad. La repartición de los gastos, en este sentido, puede depender de los informes periciales, conforme a la posible negligencia en el mantenimiento o inadecuado uso de la terraza a nivel por parte del propietario.

La jurisprudencia diferencia distintos criterios de responsabilidad tanto en la terrazas comunes privativas como en las terrazas a nivel privativas. Esta responsabilidad puede imputarse al propietario, a la comunidad o a ambos, de forma solidaria o compartida.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Utilizamos cookies de terceros que analizan de forma estadística el uso que hace de nuestra web para mejorar nuestros contenidos. Si continúa navegando, consideramos que acepta su uso. Puede cambiar la configuración u obtener más información en nuestra Política de Cookies.

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar