Publicación de propietarios morosos en el tablón de la Comunidad.

Convocatoria de ayudas a PYMES y autónomos para el desarrollo de Diagnósticos de Innovación Comercial del Plan de Comercio Minorista
20/10/2016
Novedades ámbito tributario
16/12/2016

vitrinas4Son muchas las consultas de vecinos, que recibimos en este despacho, en referencia a por qué no publicamos en el tablón de anuncios de la Comunidad, la relación de propietarios morosos. La explicación es algo compleja, pero voy a tratar de explicarles brevemente las razones por las que actuamos de esta forma.

El artículo 20.C de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que “Corresponde al administrador: e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”. Este indicativo de la ley de “a disposición de los titulares”, establece el derecho de todo propietario a poder acceder y consultar la documentación (actas, estatutos, contratos, etc.), así como a documentos de gestión (estados de cuentas, justificantes de pago, recibos pendientes, etc.).

Hasta aquí todo está claro, yo soy propietario y tengo derecho a ser informado para poder comprobar que se está haciendo una gestión eficaz de la Comunidad a la que pertenezco.

Ahora la cosa se va complicando. Esta información que recibo (El artículo 4.2 de la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD) establece las condiciones en que los datos de carácter personal son cedidos a terceros conforme a la finalidad que justificó su recogida), o bien del Administrador, o bien del resto de órganos de gobierno de mi Comunidad (entiéndase Presidente, vocales, Junta Directiva, etc.) no puedo difundirla a terceras personas por imperativo del artículo 10 de la LOPD. Ni la puedo difundir yo como propietario, ni por supuesto los órganos de gobierno de la Comunidad.

Además, la publicación en el tablón de anuncios de la Comunidad de la relación de propietarios que no se encuentran al corriente de pago, implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la LOPD, como “toda revelación de datos a una persona distinta del interesado”, entiéndase lo de “persona distinta del interesado”, no sólo al resto de los propietarios de su edificio como a cualquier persona que circule por donde esté situado el tablón de anuncios de la Comunidad.

Por tanto, se establece un conflicto entre el derecho del propietario a estar informado y el derecho a la protección de datos de carácter personal del propietario moroso.

¿Cómo se resuelve este conflicto?.

Hemos visto que publicar en el tablón de la comunidad información relacionada con la situación de morosidad de un propietario, es entendida, como una cesión de datos de carácter personal a terceras personas. El artículo 11.1 de la Ley dispone que los datos de carácter personal objeto del tratamiento solo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines relacionados con las funciones legitimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado, si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).

La Publicación de los morosos junto con la Convocatoria a Junta.

captura-de-pantalla-2016-10-04-13-49-13Entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal en su objetivo de lograr que las Comunidades de Propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan propietarios integrantes de la misma, se encuentran, la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de Propietarios de aquellos que no se encuentran al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Así el articulo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece: La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho al voto si se dan los supuestos del artículo 15.2”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.

Entre las obligaciones de cada propietario, el artículo 9.1h) de la vigente Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece la consistente en: “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad”. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregas al ocupante del mismo.

Si intentada una notificación o citación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerce las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

En consecuencia, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo11.2 a) de la Ley Orgánica 15/1999.

En cualquier caso, este Administrador humildemente recomienda, que en las copias de las convocatorias a Juntas Generales de la Comunidad o en las diligencias que se publiquen, en relación a las mismas, en el tablón de la Comunidad, no se incluyan el listado de morosos y sean los propietarios informado de la morosidad en la propia Junta y en el momento del inicio de la propia Asamblea, ya que la jurisprudencia no da una respuesta única a esta cuestión y podemos encontrarnos, ante el mismo hecho, con que se considere una infracción de la Ley Orgánica de Protección de Datos, o que no tenga tal consideración.

La publicación de informes y estados contables con el listado de los morosos

Así, el hecho de que en el tablón de anuncios de la Comunidad aparezca, con carácter periódico (por ejemplo, con carácter trimestral), una relación de propietarios que no estén al corriente de pago en las cuotas, podría implicar una cesión o divulgación de los datos a una generalidad de personas, que puede resultar excesivo, teniendo en cuenta que la habilitación legal para la comunicación de los referidos datos prevista en la Ley de Propiedad Horizontal únicamente justifica su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya.

Como puede solventarse esta cesión inconsentida de datos, la solución sería que la publicación se hiciese en cumplimiento de un acuerdo expreso adoptado por la Junta General de Propietarios, es decir, los vecinos en Junta General deciden (bajo mi consejo, y para evitar toda controversia, mejor por unanimidad) publicar trimestralmente las cuentas con mención expresa de los recibos pendientes por cada propiedad. Nos encontraríamos, por tanto, ante un supuesto de cesión de datos con consentimiento previo de los interesados, que en ningún caso vulneraría la normativa sobre protección de datos personales.

La publicación de la comunicación al vecino moroso para poder iniciar el proceso judicial de reclamación de cuotas pendientes

Para las reclamaciones de cuotas comunitarias impagadas, es muy recomendable la notificación expresa del acta o de certificado de la misma con el contenido que afecta al propietario moroso, es decir, que esta se remita de forma fehaciente, por ejemplo, por burofax. Y ello por cuanto el propietario puede impugnar judicialmente el Acta (si bien consignando las cuotas que le reclaman), si se notifica de esta forma el acta, y se deja pasar el plazo para la impugnación, no será necesario la notificación y preaviso para el trámite judicial. Esta comunicación debe dirigirse:

  1. En primer lugar, al domicilio del deudor que haya indicado para las diferentes notificaciones referentes a la comunidad, Ya hemos comentado que es obligación del propietario comunicar, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad.
  2. En caso de no existir dicha indicación de un domicilio se hará en el piso o local que la persona deudora tenga en la comunidad.
  3. Si es imposible esto también, por ejemplo, en el caso del propietario de una plaza de garaje, se efectuará la notificación mediante la colocación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad.

Liquidada la deuda, y notificada el deudor, éste tiene un plazo de tres días desde que se le notifico para realizar el pago. Si no realiza el pago en dicho plazo, el secretario/a debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, con el visto bueno del presidente/a de la comunidad de propietarios.

Estamos, por tanto, en este caso, en una situación muy parecida a la descrita en la publicación del listado de morosos junto con la convocatoria a Junta, esto es, si intentada una notificación o citación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido al efecto, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerce las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. Mi consejo es, en cualquier caso, que permanezca en el tablón algunos días más, y no apurar el plazo, pero no dejarla permanentemente en el tablón, pues podría considerarse que se ha hecho un uso desproporcionado de la facultad de comunicación vía edicto de la que dispone la Comunidad.

En Resumen:

Si usted es el Presidente de su Comunidad y no dispone de Administrador o el mismo está “ausente” de la marcha de su Comunidad y es usted el que se encarga de todo, tiene que tener presente:

  • No publique, junto con las cuentas de la comunidad, listados de morosos en el tablón (ojo, aunque no ponga los nombres, si se identifica la propiedad, por ejemplo 3ºC,  y el tablón está cerca de los buzones, será igual que poner los nombres y apellidos), salvo que en Junta General haya sido aprobado que se haga así, por todos los vecinos presentes y nadie haya impugnado el acuerdo.
  • Puede publicar los morosos junto con la convocatoria de la Junta General, siempre y cuando pueda justificar que no es posible notificar de otra forma al vecino convocado, en cualquier caso, mi recomendación es que buzonee la convocatoria junto con el listado de los morosos, pero ponga en el tablón sólo la convocatoria (sin los morosos).
  • Puede publicar el acuerdo de reclamación de deuda correspondiente al acta de la reunión donde se acordó la reclamación judicial de la deuda, siempre y cuando lo haya comunicado fehacientemente al domicilio que indicó el vecino, en su defecto, a la propiedad que el vecino tiene en la propia Comunidad y que ha generado la deuda. Si se trata de un garaje o un trastero y no ha indicado otro domicilio, puede publicar directamente en el tablón.

Esperamos que este post sea de su utilidad, en Jiménez & Alés Consultores estamos a su disposición para atender todas sus consultas.

Muchas gracias por su atención.

j&a_equipo_manuelManuel Jiménez
Administrador de Fincas Col. 2.300
Jiménez & Alés Consultores
manuel@jimenezales.com

 

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Utilizamos cookies de terceros que analizan de forma estadística el uso que hace de nuestra web para mejorar nuestros contenidos. Si continúa navegando, consideramos que acepta su uso. Puede cambiar la configuración u obtener más información en nuestra Política de Cookies.

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar